La réhabilitation d’immeubles de bureaux

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La réhabilitation pour valoriser votre actif immobilier

Pour répondre aux enjeux sociétaux, environnementaux et énergétiques, Nexity Immobilier réalise des opérations de réhabilitation et de reconstruction lourde de bâtiments tertiaires en ville. Témoignage de Stéphane Leport, directeur général adjoint de Nexity Immobilier Entreprise.

QUE SIGNIFIE RÉHABILITER UN BÂTIMENT ?

La réhabilitation consiste à valoriser l’actif immobilier déjà existant tout en en conservant le caractère architectural. Il s’agit donc de réaménager et de restructurer un bâtiment afin d’améliorer le confort. Nous retravaillons aussi l’aspect extérieur lorsque les façades existantes ne présentent pas d’intérêt achitectural. Très souvent, la réhabilitation exige la réalisation de travaux lourds qui touchent à la structure même de l’ouvrage. En tant que promoteurs, nous intervenons lorsqu’il est possible de créer de la valeur.

Pour cela, nous optimisons la surface totale du bâtiment et réorganisons le fonctionnement du bâtiment. Nous transformons des surfaces dites « non nobles » en bureaux et nous récréons les circulations verticales au sein de l’immeuble. La création de valeur peut aussi passer par la surélévation des bâtiments, c’est-à-dire ajouter plusieurs niveaux, ce qui permet d’augmenter la surface exploitable pour des bureaux sans modifier l’emprise au sol. Néanmoins, les règles d’urbanisme sont très strictes à ce sujet.

Le dernier paramètre sur lequel nous pouvons jouer pour maximiser la valeur d’un immeuble est d’augmenter la densité à l’intérieur en réaménageant les espaces de bureaux. De manière générale, nos travaux de réhabilitation se concentrent en région parisienne et dans les grandes villes de France.

QUELS SONT LES CONTRAINTES ET LES ENJEUX DE LA RÉHABILITATION ?

À Paris, nous sommes contraints par un PLU strict et complexe. C’est, d’une part, un document stratégique qui donne les orientations de la ville à l’horizon de 10 à 15 ans, et, d’autre part, un document réglementaire sur la gestion de l’évolution des terrains. Le PLU est un « projet de ville » très complet, accompagné de règles, notamment pour la construction et la déconstruction, qui pose les bases des actions en matière d’urbanisme.

Nous devons répondre aux exigences des Architectes des bâtiments de France qui assurent la cohérence des projets d’aménagement aux abords de monuments historiques et des espaces protégés. Nos projets de réhabilitation doivent aussi être approuvés par la Commission du Vieux Paris.

Les enjeux principaux sont de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre par personne et de permettre aux bâtiments d’allonger leur durée de vie dans une logique d’économie circulaire.

Nous proposons des solutions qui vont dans le sens de la frugalité en créant plus de valeur avec moins de ressources énergétiques et naturelles.

PEUT-ON DIRE QUE LA RÉHABILITATION S’INSCRIT DANS UNE DÉMARCHE DE FRUGALITÉ ?

Effectivement, nous essayons au maximum de promouvoir une approche exemplaire sur le plan environnemental. Nous proposons des solutions qui vont dans le sens de la frugalité en créant plus de valeur avec moins de ressources énergétiques et naturelles.

La réhabilitation permet aussi de contenir l’étalement urbain, et donc de ne pas empiéter sur de nouvelles parcelles de terrain. Notre objectif lors de réhabilitation est de faire travailler plus de personnes dans le même espace. Dans le même bâtiment, avec la même surface au sol, nous parvenons à augmenter sensiblement la densité d’occupation.

Parallèlement, nous effectuons de gros travaux de rénovation énergétique qui permettent de réduire les déperditions thermiques. Ainsi, nous parvenons à baisser les consommations d’énergie par rapport au bâtiment initial alors que nous avons augmenté de plus de 50 % la capacité d’accueil.

Lorsque nous démolissons partiellement un bâtiment nous réalisons un curage, nous nettoyons les éléments constructifs laissés par les précédents occupants. Nous éliminons aussi les matériaux contaminés par la présence d’amiante ou de plomb. Il s’agit d’une phase d’analyse des déchets très pointue, nous faisons le diagnostic de ce qui doit être curé et nous assurons la traçabilité des matériaux. Nous essayons de conserver un maximum d’éléments et de traiter les déchets de manière responsable.

POUVEZ-VOUS NOUS PRÉSENTER DES PROJETS QUI ILLUSTRENT VOTRE VOLONTÉ ÉCORESPONSABLE ?

Nous avons en ce moment trois grands projets de réhabilitation en cours, tous dans le 8e arrondissement de Paris. Rue de Penthièvre, nous restructurons complètement un bâtiment des années 60. La façade est modernisée pour mieux s’intégrer à l’architecture de la rue.

Nous allons créer une autre aile qui conduira à un vaste jardin de 700 m² au coeur du bâtiment. Cette opération combine des travaux de densification et d’amélioration des espaces de travail qui seront désormais équipés de terrasses végétalisées et ensoleillées. Nous pensons qu’il est essentiel d’intégrer ces espaces de verdure dans les bâtiments car cela participe au bien-être des salariés. Rue Bayard, dans les anciens bureaux de RTL, nous allons découper la parcelle en deux. Une partie sera conservée et l’autre complètement reconstruite en structure bois. C’est un projet inédit à Paris.

Nous essayons de réduire l’impact écologique de nos bâtiments en proposant différentes offres de services et de logiciels pour la gestion technique du bâtiment. Cela permet à l’utilisateur d’avoir une meilleure maîtrise de ses consommations. L’autre paramètre sur lequel nous agissons est la cinquième façade des bâtiments. Nous traitons les toitures qui ont été maltraitées.

Nous retirons ou habillons les organes techniques tels que les climatisations et les gaines de désenfumage pour que ces espaces puissent accueillir les usagers du bâtiment. Nous faisons du toit un lieu agréable, végétalisé et accessible.

COMMENT PENSEZ-VOUS QUE L’ON PUISSE ALLER PLUS LOIN POUR S’INSCRIRE DANS UNE LOGIQUE D’ÉCONOMIE CIRCULAIRE ?

J’espère que dans les prochaines années nous allons réussir à nous améliorer. J’ai l’impression que les labels, bien que nécessaires pour garantir la performance écologique d’un bâtiment, nous enferment dans un cadre strict qu’on ne cherche plus à dépasser. Le label n’est plus un outil pour nous aider à construire de la manière la plus écoresponsable possible mais est devenu un but en soi.

Aujourd’hui, nous essayons de favoriser le réemploi des matériaux mais nous sommes souvent confrontés à la réalité du marché, encore peu mature. Le système se met en place mais il y a beaucoup de progrès à faire car le marché n’est pas assez installé. Nous n’arrivons pas à revendre les matériaux issus de la déconstruction car il est assez complexe de parvenir à faire rencontrer l’offre et la demande, cela prend beaucoup de temps et ne rentre souvent pas dans les délais de curage.

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