Garantie des charges locatives et performance énergétique

La garantie des charges par Nexity Property Management

Au sein des équipes de NEXITY SOLUTIONS ENTREPRISE (NSE), Sébastien Durand, Directeur de la Transformation et de l’Innovation chez Nexity Property Management, contribue au développement de nouvelles offres dans le cadre de la plateforme de services.

POUVEZ-VOUS NOUS PRÉSENTER LA GARANTIE DES CHARGES LOCATIVES ?

La garantie des charges (GDC) est liée aux préoccupations environnementales et au Grenelle de l’environnement (2007) qui demande aux acteurs de l’immobilier d’optimiser la consommation énergétique de leur patrimoine. C’est dans ce contexte qu’a été développé l’ancêtre de la garantie des charges locatives, le contrat de performance énergétique (CPE), contrat de partenariat entre un maître d’ouvrage et un opérateur afin de fixer un objectif d’efficacité énergétique. Rapidement, on s’est rendu compte qu’au-delà des bénéfices environnementaux, garantir les consommations devenait un levier d’optimisation économique immobilière important. Nous avons alors progressivement fait évoluer le périmètre de ce contrat en incluant de plus en plus de prestations. La garantie des charges locatives, c’est la forme la plus aboutie de garantie sur le montant des charges locatives d’un immeuble de bureaux. Celle-ci permet de sécuriser sur toute la durée du bail les consommations d’énergie et de fluides, les services aux occupants (propreté, accueil, courrier, restauration, fitness, etc.), les services à l’immeuble (maintenance, assurance, etc.) et enfin les services de gestion des installations. L’ambition, c’est de maîtriser les charges sans jamais dégrader le confort !

COMMENT SE MET EN PLACE UNE GARANTIE DES CHARGES ?

La garantie des charges est le fruit d’un long processus de coconstruction entre l’exploitant, le maître d’ouvrage, l’investisseur et le(s) futur(s) preneur(s) pendant toute la durée du projet. Ce processus s’opère à travers une mission de commissioning (Cx).

Le Cx se définit comme un processus intensif d’assurance de la qualité qui commence dès la préconception du bâtiment et se poursuit pendant les phases de conception, de construction et d’exploitation. Il permet de s’assurer que le nouveau bâtiment fonctionne comme le maître d’ouvrage l’a initialement prévu, et que le personnel du bâtiment est en mesure de l’exploiter et d’en assurer l’entretien.

Pendant la phase de conception, nous analysons tous les facteurs qui peuvent impacter la consommation d’un bâtiment. Nous définissons avec le ou les preneur(s) des « principes de fonctionnement » (performance des équipements techniques) et des « conditions d’utilisation » (taux d’occupation, les horaires d’ouverture, la température, etc.)

Puis, pendant la phase d’exécution, nos équipes réalisent des contrôles de cohérence avec les hypothèses prises en conception, suivent les études d’exécution, maîtrisent les risques de non-atteinte de la performance attendue, assistent à la mise en place des plans de comptage et participent aux tests performanciels afin de sécuriser la réalisation des travaux. Grâce à tous ces éléments mis bout à bout, nous sommes en capacité d’opérer la garantie des charges locatives dès le premier jour de livraison.

QUELS SONT LES BÉNÉFICES DE LA GARANTIE DES CHARGES ?

Avec la garantie des charges, toutes les parties impliquées sont gagnantes. Pour le(s) entreprise(s) preneuse(s), c’est l’assurance que les consommations énergétiques sont maîtrisées sans jamais dégrader le confort. Elle(s) connaisse(nt) à l’avance le montant des charges pendant la durée de leur bail. Il n’y a pas de mauvaise surprise, on ne va pas baisser les températures pour tenir le budget. Pour le propriétaire, la garantie des charges locatives permet de satisfaire les occupants, de maximiser le taux d’occupation et d’attirer des entreprises soucieuses de leur empreinte carbone, c’est la garantie d’une bonne valorisation de l’actif. Pour le promoteur, c’est une réelle aide à la commercialisation, l’objectif de la garantie des charges locatives étant de créer une préférence par rapport à la concurrence, à bâtiments comparables bien entendu.

QUELS MESSAGES FORTS NEXITY SOUHAITE ENVOYER À SES CLIENTS EN PROPOSANT LA GARANTIE DES CHARGES ?

Garantir le montant des charges n’a de sens que si elles sont compétitives par rapport aux immeubles concurrents. Nous nous engageons à concevoir nos bâtiments pour minimiser le montant des charges sur la phase d’exploitation. Notre objectif est de maîtriser l’utilisation des énergies, la déperdition thermique, la consommation d’eau et d’optimiser une durabilité des équipements. Cette prise en compte des problématiques d’exploitation dès la phase de conception permet de garantir la pérennité et la performance énergétique des immeubles.

Nous souhaitons aussi garantir à nos clients investisseurs que nos bâtiments tertiaires resteront performants pendant toute la phase d’exploitation – qui représente 80 % des coûts d’un projet immobilier – et qu’ils ne subiront pas d’obsolescence prématurée de leur parc. C’est la raison pour laquelle la garantie des charges s’intègre dans la démarche portée par Nexity en termes de développement durable et s’inscrit totalement dans les enjeux du monde de demain.

Y A-T-IL D’AUTRES PROJETS QUE VOUS AIMERIEZ METTRE EN PLACE POUR RÉDUIRE L’IMPACT ÉCOLOGIQUE D’UN BÂTIMENT DURANT SA PHASE D’EXPLOITATION ?

Nous aimerions pousser la démarche entamée par la garantie des charges locatives en l’associant à d’autres technologies. Nous travaillons activement à la mise en place d’un Cockpit de supervision de nos immeubles en exploitation afin de disposer d’une vision à 360° de ce qui se passe dans nos bâtiments. L’objectif est de connaître en temps réel le seuil des indicateurs de performance (KPI) – en lien ou non avec la garantie des charges locatives – qui auront été définis avec les parties prenantes. Nous suivons de près les sujets de la maintenance préventive et de la santé au travail.

Cela nous permettrait d’obtenir des certifications telles que le Well Building Standard qui introduit de nouvelles normes axées sur le bien-être des salariés dans l’entreprise. À la différence de beaucoup d’autres labels, cette certification est principalement focalisée sur les occupants plutôt que le bâtiment en lui-même.