L’immobilier tertiaire, y avez-vous pensé ?

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Vous êtes intéressé par l’immobilier d’entreprise ? Dans notre dossier, nous vous proposons un point complet sur le sujet : notions indispensables, contexte marché et opportunités d’investissement, tendances de l’éco-conception… Vous saurez tout pour bien aborder ce marché spécifique.

L’immobilier tertiaire : quelques notions

L’immobilier tertiaire, appelé également immobilier d’entreprise, c’est le marché immobilier relatif à l’achat, la vente et la location de biens immobiliers liés aux métiers de services.

A la différence de l’immobilier résidentiel qui traite les habitations, il comprend les locaux commerciaux, terrains, bureaux, entrepôts, parkings privatifs, etc. En France, l’immobilier tertiaire le plus actif concerne une dizaine de métropoles : le Grand Paris en tête, suivi de Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, Grenoble, Rennes et Strasbourg. Cet immobilier d’entreprise est constitué à 75 % de bureaux d’entreprise, de 15 à 20 % de commerces, puis d’hôtels, de résidences pour personnes âgées, d'hôpitaux, de stades…

Le professionnel en immobilier tertiaire est un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle et d’une assurance professionnelle. Généralement, l’agent spécialisé dans ce domaine ne commercialise pas les biens d’habitation. Il travaille avec des porteurs de projet, des entreprises déjà créées ou en cours de création. Ses clients peuvent être des agences de développement économique, des propriétaires privés ou publics, des institutions tels que les banque ou assurance…

L’immobilier d’entreprise peut s’avérer être un levier de performances rentable pour une agence immobilière, boostée par des honoraires bien supérieurs au résidentiel. L’agence gagne aussi du temps. En se spécialisant dans le domaine tertiaire, elle touche une clientèle porteuse de projets généralement bien aboutis, moins versatile que des particuliers.

L’immobilier tertiaire : un marché dynamique

Les vents mauvais qui perturbent l’économie mondiale n’ont pour le moment aucun impact sur les performances du marché français de l’investissement immobilier. C’est même le contraire : le marché français a le vent en poupe ! Durant le premier trimestre de l’année 2019, les investisseurs ont en effet procédé à 14 transactions supérieures à 100 millions d’euros sur le sol français. L’année précédente sur la même période, seules 11 transactions du même type avaient eu lieu. 2018 avait pourtant été une année record, avec 30,4 milliards d’euros investis. Vous l’avez compris, ce record pourrait bien tomber en 2019. Les projections tablent sur 34 milliards d’euros mis sur la table, majoritairement français, à 55 %. La conséquence logique d’un contexte marqué par la faiblesse historique des taux d’intérêts !

Si l’Ile-de-France affiche une santé insolente dans le secteur, les grandes métropoles de région (Toulouse, Bordeaux, Lyon…) en profitent aussi. Elles font l’objet de nombreuses opportunités, identifiables par l'analyse de la structuration et de la dynamique des marchés locaux.

L’immobilier tertiaire constitue un marché extrêmement concurrentiel : plus des deux tiers des transactions ont lieu à l’issue d’un appel d’offres. Les investisseurs, et notamment les capitaux étrangers, ont continué, en 2019, de miser sur un marché qui leur apparaît toujours solide. Cette dynamique de la demande se traduit par la rareté de biens vacants, indicateur de la bonne santé du marché de l’immobilier d’entreprise français.

Pourquoi investir dans l’immobilier tertiaire

Si les investisseurs se positionnent sur ce marché, c’est que cela reste une classe d’actifs attractive. Tout d’abord, l’immobilier tertiaire offre des rendements nets supérieurs à 4%. Soit un niveau bien supérieur à d’autres classes d’actifs comme les actions, obligations, ou l’immobilier résidentiel.

Autre raison ? Les taux d’occupation atteignent environ 90%, tandis que la forte demande des entreprises et le manque d’immeubles disponibles dans les zones très demandées ne cessent de pousser les loyers à la hausse.

Enfin, les investisseurs apprécient le virage environnemental pris par le secteur. Outre les économies d’énergie réalisées par les bâtiments éco-conçus, qui viennent parfois compenser le surcoût de la construction, une étude a montré que les immeubles « verts » se louent mieux et plus chers que les autres, et que leur valeur immobilière augmente de 8 à 10 % à la revente.

Voir notre article sur l’éco-conception de bureaux >

Un investissement qui n’est pas sans aléas, mais en misant sur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) diversifiées et à fortes capitalisations, vous limitez les risques, détenez un patrimoine diversifié et mettez de côté les soucis de gestion de l’immobilier classique (impayés, gestion, maintenance...). Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) de bureaux offrent une alternative aux SCPI : on peut espérer un rendement proche de 5 %, mais avec un risque plus élevé.

L’immobilier tertiaire se met au vert

Un nombre croissant de programmes de construction en immobilier d’entreprises comportent un volet végétal. C’est une tendance que la nouvelle réglementation thermique et environnementale des bâtiments neufs, prévue pour 2020, ne fera qu’accentuer. Les constructeurs sont de plus en plus nombreux à anticiper l’avenir. Pour ce faire, ils mettent en avant les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) en imaginant des immeubles tertiaires à énergie positive, garants du respect de la biodiversité, prenant en compte la santé et le confort des usagers.

La loi Élan et réduction des énergies

Depuis 2010, les bureaux neufs ou réhabilités en Ile-de-France sont presque tous estampillés d’une certification environnementale. Ceci est révélateur d’une prise de conscience aussi bien chez les promoteurs, que chez les clients et les investisseurs. La législation française, toujours plus contraignante vis-à-vis des pollueurs dans le secteur du bâtiment, est également incitative. La loi Elan (évolution du logement, aménagement et numérique) promulguée le 24 octobre 2018 fixe les objectifs suivants : une réduction des consommations d’énergie finale des bâtiments tertiaires d’au moins de 40  % dès 2030, puis de 50  % en 2040 et 60  % en 2050, par rapport aux chiffres de 2010.

Concrètement, ça donne quoi ? Le plus courant, et l’on peut même qualifier de mode généralisée sur le marché, ce sont les toitures et les façades végétalisées, la multiplication des espaces verts aussi bien au sommet qu’en dessous des immeubles, l’installation de panneaux photovoltaïques sur les toits. D’autres vont plus loin. On utilise le houblon pour l’isolation thermique d’une façade, houblon qui est ensuite brassé sur place pour produire une bière on ne peut plus locale. On privilégie les fondations sur pieux réversibles qui, à la différence des fondations lourdes, ne condamnent pas la capacité des sols à filtrer l’eau et facilitent la transition vers un autre usage de l’espace.

Le bois, le matériau à la mode

Mais le matériau qui a le plus la « cote » à l’heure actuelle, c’est bien le bois. Les arguments en sa faveur ne manquent pas. 100 % naturel, à l’origine tracée, le bois présente de plus des performances environnementales et énergétiques très intéressantes : peu d’émissions de gaz à effet de serre, capacité à stocker le CO2, excellent isolant… Ajoutez à cela son usage, simple, qui permet souvent de raccourcir la durée des chantiers, et le rendu final qui donne un environnement apprécié, souvent considéré comme apaisant, et vous avez là le matériau idéal pour marier bureaux et green building.

Certaines entreprises ne s’y sont pas trompé. Nexity a par exemple bâti le Palazzo Méridia, à Nice : une structure de neuf niveaux et 35 mètres de haut réalisée tout en bois, 900 tonnes en tout issues des forêts hexagonales. Exemplaire d’un point de vue environnemental, ce bâtiment affiche une autonomie énergétique grâce à des panneaux photovoltaïques, des façades végétalisées et des jardins comestibles. D’autres vont suivre. Une tour en bois de 350 mètres devra voir le jour au Japon, et Nantes devrait accueillir en 2021 un campus de bureaux en bois sur une surface de 125 000 m2... L’immobilier tertiaire a de beaux jours devant lui.

Voir notre article sur les atouts d’un immeuble ou d’une tour en bois pour votre entreprise >

Immobilier tertiaire : les différences entre certifications et labels

Les labels et certifications sont de plus en plus demandés dans les dossiers de constructions de bâtiments durables. La plupart du temps, les appels d’offres et cahiers des charges d’une construction tertiaire intègrent directement les critères demandés. Mais quelle valeur ont-ils, et qu’est-ce qui différencie une certification d’un label ?

Une certification est une démarche précise encadrée par la loi, qui dépend d’un règlement appartenant à un organisme certificateur et qui atteste de la maîtrise des techniques homologuées. Elle concerne à la fois les propriétaires, les exploitants, et les utilisateurs des bâtiments. Vous valorisez ainsi les performances environnementales, énergétiques et de confort du bien. L’atout majeur ? Un bâtiment certifié obtient plus facilement des aides publiques de l’État ou de l’Europe, un soutien de l’ADEME ou des subventions régionales. Sur ce segment, la certification HQE est la plus plébiscitée par les porteurs de projet (69% des cas en 2017, contre 28% pour l’Anglaise BREEAM et 3% pour l’Américaine LEED).

Le point sur les différentes certifications du domaine :

  • NF HQE bâtiments tertiaires - neuf ou rénovation (normes française haute qualité environnementale) : c’est la certification française, créée en 2005. Elle valorise les bâtiments dont les performances environnementales et énergétiques correspondent aux meilleures pratiques actuelles. En France, la NF HQE est majoritaire dans le tertiaire, bien qu’elle soit considérée comme la plus exigeante et donc la plus coûteuse.
  • BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) : la certification anglaise est la plus ancienne (1990) et la plus courante à l’international. Plus souple que la NF HQE, elle insiste sur les thématiques de la biodiversité et de l’écomobilité. BREEAM dispose d’équivalences avec NF HQE, car elle a été transposée pour s’adapter au contexte réglementaire et normatif français.
  • LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) : c’est une certification écologique de nouvelles constructions ou de rénovations lancée aux Etats-Unis en l’an 2000. Spécificité de LEED : elle impose le commissionement, ce qui entraîne des frais supplémentaires importants. Elle prend malgré tout du poids en Europe.
 

Le label garantit quant à lui un niveau de qualité fixé par un cahier des charges établi par l’organisme à l’origine du label. C’est la reconnaissance qu’un bâtiment fait preuve d’une qualité de construction supérieure aux exigences de la réglementation.

En France, il en existe deux grands types : les labels d'État, délivrés par Certivéa, et les labels Effinergie, rejoints depuis quelques années par des labels étrangers. Les types de labels que l’on retrouve le plus communément sont :

  • Les labels HPE (haute performance énergétique) et THPE (très haute performance énergétique) : il récompense les bâtiments qui ont une consommation énergétique inférieure à 10 % par rapport à la référence établie dans la réglementation thermique 2005. Le label THPE, pour “très haute performance énergétique” double les critères d’obtention.
  • Le label Qualisol : mis en place par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, il assure la qualité des installations de chauffe-eau solaires installés dans une infrastructure. Il permet l’obtention d’aides régionales et départementales ainsi qu’à un crédit d’impôt.
  • Le label BBC (bâtiment basse consommation) : il est attribué aux bâtiments qui consomment au maximum 50 kWh par m² et par an d’énergie primaire (ventilation, chauffage, rafraîchissement, éclairage, eau chaude). Depuis la mise en place de la réglementation thermique (RT) 2012, les critères BBC sont obligatoires pour les constructions neuves.
  • Le label BBCA (bâtiment bas carbone) est attribué aux bâtiments avec une émission de gaz à effet de serre exemplaire. Quatre critères sont pris en compte : la construction, l’exploitation, le stockage carbone et l’économie circulaire. Les bâtiments neufs doivent s’y conformer depuis la RT 2012.

En résumé :

Que signifie immobilier tertiaire ?

Également appelé immobilier d’entreprise, l’immobilier tertiaire correspond au marché relatif à l’achat, la vente et la location de biens immobiliers liés aux métiers de services.

Que stipule la loi Élan vis-à-vis de l’immobilier tertiaire ?

Depuis 2010, la loi Élan incite les promoteurs, les clients et les investisseurs à réduire les consommations d’énergie finale des bâtiments tertiaires. Cette même loi fixe les objectifs suivants : des réductions d’au moins 40% dès 2030, puis de 50% en 2040 et 60 % en 2050, par rapport aux chiffres de 2010.

Pourquoi investir dans l’immobilier tertiaire ? Des rendements nets supérieurs à 4%, des taux d’occupation atteignant environ 90%... les raisons sont nombreuses de vouloir investir dans l’immobilier tertiaire ! Découvrez tous les avantages dans cet article et notre offre Nexity Solutions Entreprise.

Quelles différences entre certification et label ?

Une certification est une démarche précise encadrée par la loi, qui dépend d’un règlement appartenant à un organisme certificateur et qui atteste de la maîtrise des techniques homologuées.

Le label garantit quant à lui un niveau de qualité fixé par un cahier des charges établi par l’organisme à l’origine du label. C’est la reconnaissance qu’un bâtiment fait preuve d’une qualité de construction supérieure aux exigences de la réglementation.

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